500 $ par mois? 1 000 $? 5 % du budget annuel?

Lorsqu’un syndicat de copropriété cherche à savoir combien il devrait verser dans son fonds de prévoyance, il est tentant de chercher une formule simple.

Pourtant, il n’existe pas un montant universel qui convient à toutes les copropriétés.

Deux immeubles comptant exactement le même nombre d’unités peuvent avoir des besoins financiers complètement différents. L’âge du bâtiment, son état, les composantes communes, les travaux déjà réalisés, les interventions à venir et les sommes déjà accumulées dans le fonds changent complètement le portrait.

Alors, comment arrive-t-on réellement au montant recommandé dans une étude de fonds de prévoyance?

Voici ce qui se cache derrière le chiffre.

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À quoi sert réellement le fonds de prévoyance?

Le fonds de prévoyance n’est pas simplement un compte d’épargne dans lequel le syndicat accumule de l’argent « au cas où ».

Il est destiné à financer les réparations majeures et le remplacement des parties communes de la copropriété.

Au Québec, les nouvelles règles encadrant la gestion des copropriétés divises sont en vigueur depuis le 14 août 2025. Elles obligent notamment les syndicats à obtenir une étude du fonds de prévoyance réalisée par une professionnelle ou un professionnel habilité.

L’objectif est simple : déterminer les sommes qui devront être disponibles au fil des années pour que la copropriété puisse financer les interventions importantes prévues sur son immeuble.

La question n’est donc pas seulement :

« Combien avons-nous dans le compte aujourd’hui? »

Mais plutôt :

« Quels travaux devront être réalisés, quand devront-ils l’être et combien d’argent devra être disponible lorsqu’ils arriveront? »

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Comment le montant est-il calculé?

Le chiffre recommandé dans une étude ne sort pas d’une formule basée uniquement sur le nombre de logements ou sur les frais de condo actuels.

Il est le résultat d’une analyse de plusieurs éléments.

1. On identifie les composantes communes de l’immeuble

La première étape consiste à établir ce que le syndicat devra entretenir, réparer ou éventuellement remplacer.

Selon la copropriété, cela peut notamment comprendre :

• la toiture;

• les revêtements extérieurs;

• la maçonnerie;

• les balcons et garde-corps;

• les escaliers;

• les fenêtres et portes communes;

• les stationnements;

• certaines installations mécaniques;

• certains éléments structuraux;

• les systèmes de drainage;

• ainsi que plusieurs autres composantes communes.

Un petit immeuble comportant plusieurs composantes coûteuses peut donc nécessiter un fonds beaucoup plus important qu’un immeuble comptant davantage d’unités, mais possédant des composantes différentes.

Le nombre de copropriétaires ne permet pas, à lui seul, de déterminer combien le syndicat devrait épargner.

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2. On évalue leur état et leur durée de vie restante

Savoir qu’une toiture existe ne suffit évidemment pas.

Il faut également déterminer où elle se situe dans son cycle de vie.

Une toiture récemment remplacée ne représente pas le même besoin financier qu’une toiture qui approche de sa fin de vie utile.

L’état observé lors de l’inspection, l’âge connu ou estimé des composantes, l’entretien effectué au fil du temps, les réparations antérieures et les signes de détérioration permettent de mieux déterminer les interventions qui devront être planifiées.

Et deux composantes du même âge ne vieillissent pas nécessairement de la même façon.

L’exposition aux intempéries, la qualité des matériaux, l’installation et l’entretien peuvent tous avoir une influence sur leur durée de vie réelle.

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3. On détermine les travaux majeurs et les remplacements à prévoir

Une fois les composantes identifiées et leur état analysé, il devient possible de planifier les interventions importantes à venir.

Par exemple :

Toiture → remplacement éventuel

Asphalte → réfection ou remplacement

Maçonnerie → réparations majeures

Balcons → réfection ou remplacement de certaines composantes

L’étude du fonds de prévoyance s’appuie notamment sur les travaux prévus au carnet d’entretien et doit considérer une période d’au moins 25 ans.

On commence donc à construire un véritable échéancier des dépenses futures de l’immeuble.

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4. On estime le coût de ces interventions

Chaque intervention prévue doit ensuite être associée à un coût estimatif.

Imaginons, de façon très simplifiée, qu’une copropriété prévoit au cours des prochaines années :

• 80 000 $ pour une toiture;

• 40 000 $ pour des travaux de maçonnerie;

• 120 000 $ pour un stationnement;

• 30 000 $ pour différentes autres interventions majeures.

On pourrait être tenté d’additionner les montants et de diviser le résultat par 25 ans.

Mais ce n’est pas aussi simple.

Pourquoi?

Parce que ces travaux ne seront pas tous réalisés dans 25 ans.

Certains pourraient arriver dans 3 ans.

D’autres dans 8 ans.

D’autres encore dans 15 ou 20 ans.

C’est précisément ce qui nous amène à l’un des éléments les plus importants du calcul.

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5. On place les dépenses dans le temps

Le fonds doit disposer de l’argent au moment où les travaux doivent être réalisés.

Prenons deux copropriétés ayant exactement 300 000 $ de travaux prévus au cours des 25 prochaines années.

Dans la première, les dépenses sont relativement bien réparties.

Dans la deuxième, 200 000 $ de travaux importants sont prévus au cours des six prochaines années.

Le montant total est peut-être identique.

Le besoin de financement, lui, ne l’est absolument pas.

C’est pourquoi une étude ne regarde pas seulement combien coûteront les travaux au total. Elle regarde quand l’argent devra être disponible.

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6. On considère l’évolution des coûts dans le temps

Un travail prévu plusieurs années dans le futur ne sera pas nécessairement réalisé au prix d’aujourd’hui.

Les projections financières doivent donc tenir compte de l’évolution anticipée des coûts afin d’obtenir un portrait plus réaliste des sommes qui pourraient être nécessaires lorsque les interventions seront effectivement réalisées.

Plus une intervention est éloignée dans le temps, plus cet élément prend de l’importance dans la planification.

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7. On tient compte du montant déjà accumulé

Ensuite, on regarde ce que possède déjà le syndicat dans son fonds de prévoyance.

Et c’est ici qu’une erreur très fréquente peut se produire.

« Nous avons 100 000 $ dans notre fonds. Nous sommes corrects, non? »

Peut-être.

Mais peut-être pas.

Un fonds de 100 000 $ pourrait être très confortable pour une copropriété dont les principales composantes ont récemment été remplacées.

Pour une autre copropriété qui devra dépenser 250 000 $ dans les prochaines années, le même 100 000 $ pourrait être largement insuffisant.

Le solde actuel du fonds n’a donc de sens que lorsqu’on le compare aux besoins futurs de l’immeuble.

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Alors, comment arrive-t-on au fameux montant mensuel?

Une fois toutes ces informations réunies, nous avons beaucoup plus qu’un simple solde bancaire.

Nous avons essentiellement :

les composantes de l’immeuble

↓

leur état et leur durée de vie restante

↓

les interventions à prévoir

↓

le coût estimatif de ces interventions

↓

l’année où elles devraient être réalisées

↓

les sommes déjà disponibles dans le fonds

↓

les besoins financiers à combler au fil des années

C’est cette projection qui permet d’établir les contributions recommandées au fonds de prévoyance.

La réglementation prévoit d’ailleurs que l’étude recommande le montant que devrait contenir le fonds au début de chaque année ainsi que les sommes qui devraient y être versées.

Ce n’est donc pas simplement un chiffre annuel lancé au hasard : il s’inscrit dans une planification financière à long terme.

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Pourquoi ne pas simplement mettre 5 % des frais de condo?

Pendant longtemps, plusieurs copropriétés ont utilisé des règles générales ou un pourcentage des charges communes pour déterminer leur contribution.

Le problème est qu’un pourcentage du budget annuel ne connaît pas votre immeuble.

Il ne sait pas que votre toiture devra être remplacée dans quatre ans.

Il ne sait pas que votre stationnement vient d’être refait.

Il ne sait pas que votre maçonnerie nécessite des travaux importants.

Il ne sait pas non plus combien d’argent se trouve déjà dans votre fonds.

L’étude permet plutôt d’établir les contributions selon les besoins réels et anticipés de la copropriété.

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Petit exemple : deux copropriétés de 6 unités

Prenons deux immeubles fictifs.

Copropriété A

Elle compte 6 unités.

La toiture a été remplacée récemment, le stationnement est en bon état et plusieurs travaux importants ont déjà été réalisés.

Le fonds de prévoyance contient également une somme intéressante.

Copropriété B

Elle compte elle aussi 6 unités.

Mais sa toiture approche de sa fin de vie, le stationnement nécessitera une réfection importante et plusieurs interventions sur l’enveloppe du bâtiment sont prévues dans les prochaines années.

Son fonds contient peu d’argent.

Même nombre d’unités. Deux réalités financières complètement différentes.

Demander « combien devrait cotiser une copropriété de 6 unités? » sans analyser l’immeuble revient donc à essayer d’établir un budget sans connaître les dépenses à venir.

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Et si l’étude démontre que le fonds est insuffisant?

C’est justement l’une des informations les plus importantes que peut révéler une étude.

Si les projections démontrent que les sommes accumulées et les contributions prévues ne permettront pas de couvrir les réparations majeures et les remplacements anticipés, les contributions devront être ajustées.

Pour une première étude révélant une insuffisance, les règles québécoises prévoient une période maximale de 10 ans pour renflouer le fonds, selon les modalités applicables.

Cela permet d’aborder le problème avec une stratégie plutôt que d’attendre qu’un travail majeur devienne urgent.

Et plus un déficit est identifié tôt, plus le syndicat dispose généralement de temps pour planifier son financement.

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Peut-on donc calculer soi-même combien mettre dans le fonds?

On peut certainement constater qu’un fonds semble faible ou commencer à réfléchir aux dépenses futures.

Mais déterminer adéquatement les sommes nécessaires demande beaucoup plus que de diviser le coût approximatif de quelques travaux par le nombre de copropriétaires.

L’étude du fonds de prévoyance doit être réalisée par une professionnelle ou un professionnel habilité par le règlement québécois et repose sur une analyse structurée des besoins de la copropriété.

C’est justement cette analyse qui permet de passer de :

« On pense qu’on devrait probablement mettre plus d’argent de côté… »

à :

« Voici les sommes recommandées, année par année, selon les besoins prévus de l’immeuble. »

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La vraie question n’est donc pas « combien mettre? »

La meilleure question est plutôt :

« Combien notre immeuble aura-t-il besoin, et à quel moment? »

C’est à partir de cette réponse qu’on peut déterminer combien le syndicat devrait verser dans son fonds de prévoyance.

Une petite copropriété n’a pas automatiquement besoin d’un petit fonds.

Une grosse copropriété n’est pas automatiquement en mauvaise posture parce que ses dépenses prévues sont élevées.

Et un compte contenant 100 000 $ n’est pas automatiquement bien — ou mal — financé.

Tout dépend des besoins réels de l’immeuble.

C’est précisément ce que l’étude du fonds de prévoyance permet de déterminer.

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Sources et références

Gouvernement du Québec — Règles en matière de gestion des copropriétés divises:

Le gouvernement précise notamment que l’étude du fonds de prévoyance s’appuie sur les travaux prévus sur 25 ans, qu’elle permet d’évaluer les sommes à mettre de côté annuellement et qu’elle recommande le montant que devrait contenir le fonds au début de chaque année ainsi que les sommes à y verser.

Code civil du Québec — article 1071:

Encadre notamment le fonds de prévoyance et l’obligation d’obtenir une étude établissant les sommes nécessaires.

Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise — section II:

Établit les exigences applicables à l’étude du fonds de prévoyance, à son contenu et à sa mise à jour.

Le présent article fournit de l’information générale et ne constitue pas une étude du fonds de prévoyance. Les besoins financiers varient selon les caractéristiques, l’état, l’historique d’entretien et la situation financière propres à chaque copropriété.